Xu hướng dịch chuyển dân cư và đầu tư tới các thành phố vệ tinh của Thủ đô

Thủ đô tập trung phát triển liên kết vùng với các tỉnh lân cận

Theo báo cáo mới nhất từ nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn, năm 2024 đánh dấu sự gia tăng đáng kể việc dịch chuyển dân cư và đầu tư bất động sản xanh, bền vững tại các thành phố vệ tinh của Hà Nội. Xu hướng này được dự báo sẽ còn tiếp diễn.

Từ năm 2008 đến nay tại Hà Nội, nhiều chủ đầu tư lớn đã phát triển các dự án trọng điểm, bổ sung nguồn cung bất động sản tại các thành phố vệ tinh với sự ra đời của loạt khu đô thị mới. Hầu hết dự án này thu hút lượng lớn cư dân đến sinh sống. Giá bán cũng đã tăng từ 2 - 4 lần trong khoảng 8 năm qua.

Ông Bạch Dương, Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, xu hướng dịch chuyển ra các thành phố vệ tinh được dẫn dắt bởi quy hoạch Thủ đô tập trung phát triển liên kết vùng với các tỉnh lân cận. Hạ tầng đồng bộ như Vành đai 2, 3, cao tốc và metro giúp kết nối thuận tiện. Giá bất động sản Hà Nội tăng mạnh do khan hiếm quỹ đất. Bên cạnh đó, mật độ dân số cao và ô nhiễm không khí nghiêm trọng tại nội đô khiến nhiều người quan tâm hơn đến các thành phố vệ tinh.

Trong khi đó, giai đoạn 2025 - 2026, thị trường bất động sản vệ tinh Hà Nội dự kiến đón nhận nhiều dự án khu đô thị mới. Các tỉnh Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hà Nam… đang trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ quỹ đất rộng, hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và chính sách phát triển đô thị bền vững. Không tăng vọt quá nóng, giá bất động sản ở một số tỉnh này tăng trưởng ổn định, thể hiện tiềm năng trong dài hạn. Đơn cử, giá bất động sản Vĩnh Phúc đã tăng 33%, Bắc Ninh tăng 45% trong giai đoạn từ đầu 2022 đến cuối 2024.

Nghị quyết số 06-NQ/TƯ ngày 24/1/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 cũng xác định: Xây dựng các chính sách để tăng cường liên kết, phối hợp giữa Thủ đô, các tỉnh trong Vùng Thủ đô trên các lĩnh vực trọng điểm, có tính chất liên kết vùng để huy động, sử dụng, phân bổ hợp lý, hiệu quả mọi nguồn lực, hướng tới xây dựng, phát triển Vùng Thủ đô trở thành khu vực phát triển nhanh, bền vững.

Thực tế cho thấy, Vùng Thủ đô có 10 tỉnh, thành phố là Hà Nội, Phú Thọ, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hà Nam và Hòa Bình, trong đó có 6 tỉnh thuộc Vùng Đồng bằng sông Hồng và 4 tỉnh thuộc Vùng trung du miền núi phía Bắc theo Nghị quyết số 81/2023/QH15 của Quốc hội. Nhưng trên thực tế, Vùng Thủ đô đang có quy hoạch xây dựng theo Quyết định số 768/QĐ-TTg ngày 6/5/2016 của Thủ tướng Chính phủ và Luật Quy hoạch năm 2017, xác định có 6 vùng kinh tế - xã hội. Điều này lại tạo ra những khó khăn nhất định trong việc triển khai nhiệm vụ giữa các vùng, do có sự chồng lấn về các đơn vị hành chính.

Để Hà Nội chủ động liên kết, dẫn dắt Vùng Thủ đô, tạo hiệu ứng lan tỏa, tương xứng với tiềm năng và vị thế vốn có, Luật Thủ đô (sửa đổi) quy định việc liên kết, phát triển vùng của thành phố Hà Nội không chỉ giới hạn trong phạm vi 10 tỉnh, thành phố thuộc khu vực Vùng Thủ đô như hiện nay, mà còn bao hàm cả việc liên kết, phát triển với các địa phương khác trong Vùng Đồng bằng sông Hồng, Vùng trung du miền núi phía Bắc và các tỉnh, thành phố khác.

Luật quy định Hà Nội và các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc Vùng Thủ đô, Vùng Đồng bằng sông Hồng, Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, vùng động lực phía Bắc có trách nhiệm liên kết, phát triển theo các chương trình, dự án phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, hệ thống quy hoạch quốc gia. Trong đó, Thủ đô Hà Nội được xác định là trung tâm, động lực thúc đẩy liên kết, phát triển, là cực tăng trưởng của Vùng Thủ đô, Vùng Đồng bằng sông Hồng, Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, vùng động lực phía Bắc và của cả nước (Khoản 1, Điều 44)…

Với những cơ chế, chính sách vượt trội, có tính đột phá trong Luật Thủ đô (sửa đổi) sẽ giúp Hà Nội khắc phục những bất cập hiện hữu, chủ động phối hợp với các tỉnh, thành khai thác hiệu quả các tiềm năng, thế mạnh, nguồn lực để xây dựng, phát triển Thủ đô xứng tầm vị trí, vai trò là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa, phát triển nhanh, bền vững, có sức lan tỏa để thúc đẩy Vùng Đồng bằng sông Hồng, Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và cả nước cùng phát triển.

Ưu tiên phát triển không gian xanh trong thành phố vệ tinh

Trong tương lai, bất động sản ở thành phố vệ tinh, nhất là những dự án tập trung vào phát triển xanh, bền vững, sẽ tiếp tục có 3 lợi thế: quỹ đất lớn; tiện ích, hạ tầng hoàn thiện; và không gian trong lành, sống như nghỉ dưỡng.

Báo cáo Tâm lý người tiêu dùng quý IV/2024 từ Batdongsan.com.vn cho thấy, 86% người Việt Nam tham gia khảo sát khẳng định, họ quan tâm đến bất động sản xanh. Thậm chí, 94% sẵn sàng chi trả cao hơn từ 5 - 10% cho những dự án có không gian sống trong lành và quy hoạch bền vững.

Sự quan tâm lớn đến bất động sản xanh, bền vững đã thúc đẩy nhà phát triển chú trọng và đầu tư nhiều hơn cho yếu tố này. Trong đó, nhiều dự án phát triển bằng nguồn tài chính xanh, các công trình kiến tạo theo tiêu chuẩn xanh quốc tế đáp ứng thị hiếu khách hàng, hầu hết dự án vệ tinh mới dành nguồn lực phát triển cảnh quan xanh và chia thành 2 xu hướng chính: cảnh quan xanh nhân tạo được thiết kế và tạo ra bởi con người và cảnh quan xanh nguyên bản, phát triển dựa trên các yếu tố thiên nhiên sẵn có, được bồi đắp qua thời gian.

Bên cạnh hệ thống tiện ích cơ bản được bảo đảm đầy đủ so với các dự án trong Hà Nội, các dự án mới tại thành phố vệ tinh chú trọng hơn vào các tiện ích giải trí, chăm sóc sức khỏe, theo xu hướng "sống như nghỉ dưỡng".

Theo Quy hoạch Thủ đô thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, không gian đô thị được phát triển theo mô hình đô thị trung tâm và các thành phố trong Thủ đô, các đô thị vệ tinh. Trong đó, thành phố phía Tây là đô thị khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo.

Theo các chuyên gia, cơ chế đặc thù được quy định trong Luật Thủ đô cho phép Hà Nội đẩy nhanh tiến độ xây dựng đường sắt đô thị. Theo đó, Điều 31, Luật Thủ đô quy định về phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), bao gồm các nội dung như quy hoạch hệ thống đường sắt đô thị và khu vực TOD… Trong Luật Thủ đô có một số đột phá lớn như cho phép Hà Nội được quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung đô thị, quy hoạch chung xây dựng khu chức năng, quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật của thành phố đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và báo cáo Thủ tướng kết quả thực hiện.

Bên cạnh đó, các cơ chế, chính sách liên quan đến lĩnh vực giao thông vận tải đề cập trong Luật Thủ đô 2024 thực sự là những cơ chế, chính sách đặc thù vượt trội, phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho Thủ đô, kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn triển khai của ngành giao thông vận tải nói chung và các dự án đường sắt đô thị nói riêng, cũng như khắc phục các tồn tại của Luật Thủ đô trước đây.

Mặt khác, những năm gần đây, phía Tây Hà Nội liên tiếp đón nhận loạt cú hích mạnh mẽ từ hạ tầng. Nổi bật là Đại lộ Tây Thăng Long, Quốc lộ 32, tuyến đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông, trục đường hướng tâm Tố Hữu - Lê Văn Lương...

Để thực hiện được mục tiêu phát triển các khu công nghệ cao của thành phố, trong đó trọng tâm là Khu Công nghệ cao Hòa Lạc, Luật Thủ đô 2024 đã quy định nhiều cơ chế, chính sách đặc thù vượt trội như: phân cấp ủy quyền mạnh mẽ cho Ban Quản lý để thực hiện cơ chế một cửa tại chỗ, từ đó giúp cho nhà đầu tư thực hiện các thủ tục hành chính một cách nhanh nhất, đơn giản nhất; dự án đầu tư và hoạt động tại khu công nghệ cao của thành phố được áp dụng các cơ chế, chính sách ưu đãi, hỗ trợ đầu tư cao nhất theo quy định của pháp luật; giao HĐND TP. Hà Nội quy định cơ chế, chính sách, biện pháp ưu đãi, hỗ trợ để thu hút nguồn nhân lực công nghệ cao làm việc tại khu công nghệ cao và thúc đẩy hoạt động đổi mới sáng tạo tại khu công nghệ cao…

Mô hình đô thị trung tâm và các thành phố trong Thủ đô, các đô thị vệ tinh là giải pháp quan trọng trong quy hoạch chung Hà Nội để bảo đảm sự phát triển cân đối, hợp lý cho thành phố, tránh tập trung quá mức vào đô thị trung tâm, giải quyết những vấn đề bức xúc của đô thị, khai thác tiềm năng đất đai, cảnh quan, môi trường, văn hóa đa dạng của các khu vực, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội cân bằng hơn trên địa bàn.

Ông Tô Anh Tuấn, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội đánh giá, trong các đô thị vệ tinh thì Hòa Lạc có vai trò quan trọng, có tiềm năng và lợi thế phát triển nên có thể ưu tiên phát triển sớm. Có thể đến năm 2030, chúng ta cần hình thành cơ sở hạ tầng cơ bản, đặc biệt là hạ tầng kết nối với đô thị trung tâm để phát triển đô thị Hòa Lạc, đồng thời chuẩn bị cho các dự án đô thị tiếp theo.

Ngoài ra, Hà Nội cần đặc biệt chú trọng đến giai đoạn thực hiện quy hoạch, cần lập chương trình chung về phát triển đô thị bao gồm một số phân kỳ; phát triển tập trung, đồng bộ, dứt điểm từng khu vực, chủ động tổ chức các khu vực ưu tiên tập trung đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư chiến lược cần được xem xét, áp dụng tối đa khi phát triển một thành phố mới như Hòa Lạc, cũng như các đô thị vệ tinh mới khác.

"Việc phát triển một thành phố mới với dân số khoảng 600.000 người như Hòa Lạc sẽ cần nhiều chục năm và nguồn lực rất lớn. Phát triển hệ thống 5 đô thị vệ tinh với dân số 1,4 - 1,5 triệu người còn đòi hỏi thời gian và nguồn lực lớn hơn nhiều. Do đó, để Thủ đô phát triển cân đối, hình thành cấu trúc chùm đô thị thì việc đẩy mạnh phát triển các đô thị vệ tinh từ giai đoạn này là rất cần thiết và không còn là sớm nữa", Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội Tô Anh Tuấn nhấn mạnh.

Thùy Chi