Hà Nội được chủ động chuyển đổi quỹ nhà theo nhu cầu thực tế

Quỹ nhà phục vụ tái định cư đã được đầu tư nhưng chưa sử dụng hết, trong khi nhu cầu nhà ở xã hội và chỗ ở cho người dân phải di dời vẫn là những vấn đề Hà Nội cần giải quyết. Thực tế đó đặt ra yêu cầu rà soát, phân bổ và khai thác quỹ nhà phù hợp hơn, nhất là khi Thành phố đang triển khai nhiều dự án hạ tầng, cải tạo và chỉnh trang đô thị.

Một trong những điểm mới của Luật Thủ đô năm 2026 là trao cho Hà Nội quyền chủ động quyết định việc chuyển đổi giữa các loại hình nhà ở. Đây là cơ sở pháp lý để Thành phố xem xét sử dụng quỹ nhà theo nhu cầu thực tế, thay vì chỉ căn cứ vào mục đích được xác định khi triển khai dự án.

Thêm thẩm quyền điều tiết quỹ nhà

Điểm c khoản 3 Điều 12 Luật Thủ đô số 02/2026/QH16 quy định UBND TP. Hà Nội có thẩm quyền quyết định việc chuyển đổi giữa các loại hình nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở phục vụ tái định cư trên địa bàn để sử dụng linh hoạt, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Quy định có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, tạo cơ sở để Thành phố chủ động hơn trong quản lý, khai thác quỹ nhà. Tuy nhiên, việc được trao thẩm quyền không đồng nghĩa với việc các dự án có thể tự động chuyển đổi hoặc chủ đầu tư được tự quyết định thay đổi mục đích sử dụng.

Nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở phục vụ tái định cư được đầu tư theo những mục tiêu khác nhau. Nhà ở thương mại chủ yếu phục vụ hoạt động kinh doanh; nhà ở xã hội dành cho các đối tượng đáp ứng điều kiện hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở; còn nhà ở phục vụ tái định cư được bố trí cho người dân thuộc diện phải di dời theo quy định.

Sự khác biệt về mục tiêu sử dụng gắn với các quy định riêng về đối tượng thụ hưởng, điều kiện đầu tư, giá bán, giá thuê và nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, việc chuyển đổi phải được xem xét trên nhiều phương diện, từ nhu cầu sử dụng đến tình trạng pháp lý của dự án và quyền lợi của các bên liên quan.

Đối với Hà Nội, cơ chế này có ý nghĩa trong bối cảnh nhu cầu nhà ở thay đổi theo quá trình đô thị hóa. Một khu vực có thể phát sinh nhu cầu tái định cư lớn khi triển khai dự án hạ tầng, nhưng ở thời điểm khác, nhu cầu nhà ở xã hội lại trở nên cấp thiết hơn.

Việc có thêm thẩm quyền chuyển đổi giúp Thành phố xem xét phương án sử dụng quỹ nhà phù hợp với từng giai đoạn, hạn chế tình trạng nguồn lực đã đầu tư chưa được khai thác hiệu quả.

Chuyển đổi phải xuất phát từ nhu cầu thực tế

Ngày 26/5/2026, UBND TP. Hà Nội công bố lấy ý kiến dự thảo quyết định ban hành quy định về việc chuyển đổi giữa các loại hình nhà ở trên địa bàn, nhằm thực hiện điểm c khoản 3 Điều 12 Luật Thủ đô.

Việc xây dựng dự thảo cho thấy Thành phố đã đặt vấn đề cụ thể hóa thẩm quyền được giao. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa quy định đã có hiệu lực trong Luật Thủ đô với các điều kiện, trình tự chuyển đổi được đề xuất trong quá trình xây dựng văn bản hướng dẫn.

Theo quy định của luật, mục tiêu của việc chuyển đổi là sử dụng linh hoạt quỹ nhà, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân. Để thực hiện được mục tiêu này, việc đánh giá nhu cầu phải đi trước quyết định điều chỉnh mục đích sử dụng.

Đối với quỹ nhà phục vụ tái định cư, cần xem xét số lượng căn hộ hiện có, phương án bố trí đã được phê duyệt và nhu cầu dự kiến phát sinh từ các dự án đang triển khai. Một khu nhà chưa được sử dụng tại thời điểm rà soát chưa hẳn đã không còn cần thiết cho nhiệm vụ tái định cư trong những năm tiếp theo.

Hà Nội đang triển khai nhiều công trình giao thông và dự án chỉnh trang đô thị, trong đó công tác giải phóng mặt bằng có thể làm phát sinh nhu cầu bố trí chỗ ở cho người dân. Nếu quỹ nhà được chuyển sang mục đích khác khi chưa tính toán đầy đủ, Thành phố có thể gặp khó khăn trong việc bảo đảm nơi ở cho những hộ phải di dời.

Với nhà ở xã hội, việc đánh giá nhu cầu cũng không thể chỉ dựa vào số căn hộ đã bán hoặc chưa được phân phối. Khả năng tiếp cận giao thông, khoảng cách đến nơi làm việc, giá bán và điều kiện xét duyệt đều có thể ảnh hưởng đến quyết định của người có nhu cầu.

Một dự án chưa thu hút được người mua không đồng nghĩa với việc khu vực đó không còn nhu cầu nhà ở xã hội. Cơ quan quản lý cần xác định nguyên nhân để lựa chọn giải pháp phù hợp, tránh chuyển đổi quỹ nhà khi mục tiêu an sinh vẫn chưa được đáp ứng.

Ở chiều ngược lại, việc sử dụng quỹ nhà thuộc loại hình khác để phục vụ tái định cư hoặc nhà ở xã hội cũng phải được xem xét trên cơ sở điều kiện thực tế, quy hoạch và các yêu cầu pháp luật có liên quan.

Bảo đảm quyền lợi người dân khi thay đổi mục đích sử dụng

Một trong những yêu cầu quan trọng khi chuyển đổi quỹ nhà là không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân.

Khoản 1 Điều 12 Luật Thủ đô năm 2026 xác định việc phát triển nhà ở, cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp; ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ, cải thiện môi trường sống và sinh kế cho dân cư tại khu vực thực hiện dự án.

Đây là những nguyên tắc cần được xem xét khi Thành phố quyết định điều chỉnh mục đích sử dụng quỹ nhà.

Đối với nhà ở phục vụ tái định cư, việc chuyển đổi phải tính đến nhu cầu bố trí chỗ ở cho người dân thuộc diện thu hồi đất, di dời. Những phương án tái định cư đã được xác lập hợp pháp cần được bảo đảm theo quy định, tránh để việc điều chỉnh quỹ nhà làm phát sinh khó khăn cho người dân.

Đối với nhà ở xã hội, mục tiêu hỗ trợ các đối tượng đủ điều kiện phải được đặt trong quá trình xem xét chuyển đổi. Những dự án được hưởng cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế hoặc các chính sách hỗ trợ khác cần được rà soát nghĩa vụ tài chính khi thay đổi mục đích sử dụng.

Nếu chuyển từ nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại, việc xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh phải tuân thủ pháp luật, bảo đảm nguồn lực và chính sách ưu đãi của Nhà nước được sử dụng đúng mục đích.

Cùng với đó, việc chuyển đổi phải xem xét các yêu cầu về quy hoạch, thiết kế, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Không phải mọi công trình được xây dựng cho một mục đích đều có thể sử dụng ngay cho mục đích khác mà không cần đánh giá điều kiện phù hợp.

Đối với người dân, giá trị của một căn hộ còn phụ thuộc vào điều kiện sinh hoạt, khả năng tiếp cận việc làm, trường học, cơ sở y tế và các dịch vụ thiết yếu. Vì vậy, việc sử dụng hiệu quả quỹ nhà cần được đánh giá bằng khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế, thay vì chỉ tính số căn hộ đã được đưa vào khai thác.

Sử dụng hiệu quả quỹ nhà, tránh lãng phí nguồn lực

Việc chuyển đổi giữa các loại hình nhà ở liên quan trực tiếp đến quản lý đất đai, đầu tư xây dựng và khai thác tài sản. Đây đều là những lĩnh vực cần bảo đảm công khai, minh bạch, nhất là đối với các dự án có sử dụng nguồn lực hoặc được hưởng chính sách ưu đãi của Nhà nước.

Luật Thủ đô năm 2026 đã xác lập nguyên tắc quản lý, phát triển đô thị gắn với sử dụng hiệu quả nguồn lực và bảo đảm lợi ích của người dân. Trên cơ sở đó, quyết định chuyển đổi quỹ nhà cần được cân nhắc cả về hiệu quả kinh tế và tác động xã hội.

Nếu chỉ nhằm giải quyết tình trạng căn hộ chưa có người sử dụng mà không đánh giá đầy đủ nhu cầu, việc chuyển đổi có thể làm phát sinh sự mất cân đối mới giữa các loại hình nhà ở.

Ngược lại, khi được thực hiện trên cơ sở rà soát kỹ nhu cầu, điều kiện pháp lý và phương án khai thác, cơ chế này có thể giúp Thành phố tận dụng tốt hơn quỹ nhà đã đầu tư, đồng thời chủ động chuẩn bị nguồn cung phục vụ những nhiệm vụ phát triển đô thị.

Điểm d khoản 3 Điều 12 Luật Thủ đô còn giao UBND TP. Hà Nội thẩm quyền quyết định các biện pháp tạo lập, quản lý, khai thác nhà ở phục vụ mục tiêu an sinh xã hội và phát triển Thủ đô.

Cùng với quyền chuyển đổi giữa các loại hình nhà ở, quy định này tạo thêm cơ sở để Thành phố chủ động trong việc quản lý và sử dụng quỹ nhà theo yêu cầu phát triển từng thời kỳ.

Tuy nhiên, thẩm quyền rộng hơn cũng đòi hỏi trách nhiệm cao hơn trong đánh giá nhu cầu, thẩm định phương án và kiểm soát việc thực hiện. Mỗi quyết định chuyển đổi cần xác định rõ mục tiêu, căn cứ pháp lý, quyền lợi của các đối tượng liên quan và trách nhiệm của chủ đầu tư.

Với Luật Thủ đô năm 2026, Hà Nội đã có cơ sở pháp lý để chủ động điều tiết quỹ nhà theo nhu cầu thực tế. Hiệu quả của cơ chế này sẽ phụ thuộc vào việc lựa chọn đúng những quỹ nhà cần chuyển đổi, bảo đảm quyền lợi người dân và sử dụng tiết kiệm nguồn lực đất đai, nhà ở đã được đầu tư.

Minh Anh