Luật Thủ đô 2026 mở thêm dư địa thu hút đầu tư bãi đỗ xe ngầm

Tăng diện tích khai thác thương mại, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư

Chi phí xây dựng lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài và khả năng khai thác thương mại hạn chế là những trở ngại đối với việc thu hút đầu tư các bãi đỗ xe ngầm tại Hà Nội. Trong khi đó, nhu cầu đỗ xe tại các khu vực đô thị trung tâm đặt ra yêu cầu phát triển thêm hạ tầng giao thông tĩnh, đồng thời sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị.

Một trong những cơ chế đáng chú ý nhằm giải quyết bài toán này được quy định tại Nghị quyết số 62/2026/NQ-HĐND ngày 15/6/2026 của HĐND TP. Hà Nội về chính sách ưu đãi, hỗ trợ, khuyến khích đầu tư, phát triển và khai thác không gian ngầm, không gian tầm thấp. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, cụ thể hóa các quy định của Luật Thủ đô năm 2026.

Theo khoản 3 Điều 6 của nghị quyết, công trình ngầm là bãi đỗ xe theo quy hoạch được sử dụng một phần diện tích sàn xây dựng để khai thác dịch vụ thương mại và dịch vụ hỗ trợ. Cụ thể, đối với khu vực trong Vành đai 1, vùng phát thải thấp, tỉ lệ diện tích được phép khai thác không vượt quá 45%; tại các khu vực khác, tỉ lệ này không vượt quá 40%.

Đây là sự điều chỉnh đáng chú ý so với chính sách trước đây. Theo Nghị quyết số 07/2019/NQ-HĐND, các dự án bãi đỗ xe ngầm đầu tư theo hình thức xã hội hóa được sử dụng tối đa 30% tổng diện tích sàn xây dựng thuộc khu vực ngầm để kinh doanh dịch vụ thương mại và các dịch vụ hỗ trợ.

Theo đánh giá của Sở Xây dựng Hà Nội được nêu trong quá trình xây dựng chính sách, tỉ lệ khai thác 30% chưa đủ hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư, nhất là đối với các bãi đỗ xe ngầm độc lập. Nguyên nhân chủ yếu do suất đầu tư xây dựng công trình ngầm lớn, phát sinh nhiều chi phí cho đào sâu, chống thấm, thông gió, phòng cháy, chữa cháy, vận hành và bảo trì.

Việc nâng tỉ lệ diện tích được phép khai thác thương mại lên mức tối đa 40-45% được kỳ vọng tạo thêm nguồn thu, hỗ trợ nhà đầu tư cân đối chi phí xây dựng và vận hành công trình. Chính sách cũng mở ra khả năng kết hợp chức năng đỗ xe với các dịch vụ đô thị phù hợp, qua đó cải thiện hiệu quả sử dụng không gian ngầm.

Tuy nhiên, việc mở rộng diện tích kinh doanh phải đi kèm các điều kiện kiểm soát chặt chẽ. Nghị quyết quy định phần diện tích sàn khai thác dịch vụ thương mại, dịch vụ hỗ trợ phải tự đáp ứng nhu cầu đỗ xe phát sinh, không làm giảm công suất đỗ xe công cộng theo quy hoạch và không làm thay đổi công năng chính của dự án bãi đỗ xe ngầm.

Như vậy, tỉ lệ 40-45% là giới hạn tối đa được phép khai thác, không đồng nghĩa với việc mọi dự án đều mặc nhiên được sử dụng diện tích tương ứng cho mục đích thương mại. Việc tổ chức khai thác phải đáp ứng các điều kiện của nghị quyết và quy định pháp luật có liên quan.

Miễn tiền sử dụng đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng theo từng loại công trình

Bên cạnh cơ chế khai thác thương mại, Hà Nội còn quy định chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các công trình ngầm đáp ứng điều kiện cụ thể.

Theo khoản 1 Điều 6 Nghị quyết số 62/2026/NQ-HĐND, công trình ngầm có độ sâu từ 0 đến 15m không có mục đích kinh doanh thương mại hoặc bãi đỗ xe ngầm độc lập, không gắn liền với công trình xây dựng trên mặt đất tại khu vực trong Vành đai 1, được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Đối với công trình ngầm có độ sâu lớn hơn 15m, nghị quyết quy định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Phần kết cấu móng, cọc, neo, tường vây, kết cấu chịu lực, kết cấu chống đỡ và hệ thống kỹ thuật bắt buộc của công trình nhưng không tạo lập không gian, diện tích sàn, công năng sử dụng hoặc khả năng khai thác độc lập không được xác định là phần sử dụng lòng đất ngoài giới hạn độ sâu làm phát sinh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng không gian ngầm.

Đối với các công trình ngầm không thuộc những trường hợp trên, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Việc phân định các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhằm tạo cơ sở áp dụng chính sách phù hợp với tính chất, chức năng và độ sâu của công trình. Đây là yếu tố có ý nghĩa đối với việc tính toán phương án tài chính của các dự án đầu tư xây dựng không gian ngầm.

Đáng chú ý, khoản 2 Điều 6 quy định dự án đầu tư xây dựng công trình ngầm là bãi xe, công trình khác không nhằm mục đích kinh doanh thương mại phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thì được ngân sách hỗ trợ 100% chi phí theo phương án được người có thẩm quyền phê duyệt.

Chính sách này không áp dụng chung cho tất cả các dự án công trình ngầm mà gắn với đối tượng và điều kiện cụ thể được nghị quyết xác định. Việc hỗ trợ từ ngân sách phải căn cứ phương án được phê duyệt, bảo đảm đúng phạm vi và mục đích sử dụng nguồn lực công.

Cùng với đó, các dự án đầu tư xây dựng công trình ngầm là bãi đỗ xe, công trình khác không nhằm mục đích kinh doanh thương mại được phép tách hạng mục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án thành phần. Cơ chế này tạo điều kiện tổ chức công tác giải phóng mặt bằng, góp phần tháo gỡ những khó khăn trong quá trình chuẩn bị đầu tư.

Nghị quyết cũng quy định thực hiện cơ chế làn xanh và một cửa liên thông đối với hồ sơ đầu tư xây dựng công trình ngầm. Đây là một trong những giải pháp cải thiện thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho việc triển khai các dự án theo quy định.

Những chính sách trên cho thấy Hà Nội đang tiếp cận việc thu hút đầu tư công trình ngầm theo hướng kết hợp ưu đãi tài chính, hỗ trợ triển khai và cải thiện thủ tục. Tuy nhiên, khả năng thu hút nguồn lực thực tế còn phụ thuộc vào vị trí dự án, nhu cầu sử dụng, phương án khai thác và hiệu quả tài chính của từng công trình.

Khai thác hiệu quả không gian ngầm, bảo đảm lợi ích công cộng

Không chỉ quy định chính sách ưu đãi đầu tư, Nghị quyết số 62/2026/NQ-HĐND còn xác lập cơ chế quản lý không gian ngầm theo chiều sâu, gắn với chức năng công trình và thẩm quyền quản lý.

Theo Điều 5, đối với công trình ngầm có độ sâu từ 0 đến 15m, các công trình có chức năng công cộng, dịch vụ thương mại, hành lang đi bộ ngầm, bãi đỗ xe và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu thuộc thẩm quyền quản lý của cấp thành phố. Những công trình khác thuộc phạm vi quy định được thực hiện phân cấp quản lý theo địa bàn. Đối với công trình ngầm có độ sâu lớn hơn 15m, UBND TP. Hà Nội thực hiện quản lý.

Cùng với việc phân cấp, thành phố đặt ra yêu cầu xây dựng, cập nhật và chia sẻ dữ liệu về công trình ngầm, phục vụ quy hoạch, đầu tư xây dựng và quản lý hạ tầng kỹ thuật. Thông tin về khảo sát, thiết kế, hoàn công, vận hành, bảo trì và quan trắc công trình được quản lý theo quy định, hướng tới hình thành hệ thống dữ liệu không gian ngầm thống nhất.

Việc quản lý dữ liệu có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh Hà Nội phát triển hệ thống đường sắt đô thị, các công trình giao thông ngầm, bãi đỗ xe và hạ tầng kỹ thuật. Một hệ thống thông tin đồng bộ sẽ hỗ trợ cơ quan chức năng kiểm soát việc sử dụng không gian dưới lòng đất, hạn chế nguy cơ chồng lấn công trình và nâng cao hiệu quả phối hợp trong đầu tư, vận hành.

Bên cạnh không gian ngầm, nghị quyết còn quy định cơ chế thử nghiệm có kiểm soát đối với hoạt động khai thác không gian tầm thấp, bao gồm tàu bay không người lái, các phương tiện bay khác và dịch vụ kinh tế tầm thấp. Việc tổ chức hoạt động phải gắn với quy hoạch, phân vùng, hành lang hoạt động và các yêu cầu về quốc phòng, an ninh, an toàn.

Đối với lĩnh vực giao thông tĩnh, việc mở rộng diện tích khai thác thương mại tại bãi đỗ xe ngầm được kỳ vọng góp phần giải quyết một trong những khó khăn về hiệu quả đầu tư. Tuy nhiên, cơ chế ưu đãi chỉ thực sự phát huy tác dụng khi các dự án được bố trí phù hợp với nhu cầu đỗ xe, kết nối thuận tiện với hệ thống giao thông và bảo đảm khả năng vận hành lâu dài.

Đặc biệt, yêu cầu không làm giảm công suất đỗ xe công cộng cần được thực hiện xuyên suốt từ khâu lập, thẩm định dự án đến tổ chức khai thác. Đây là điều kiện quan trọng để bảo đảm việc sử dụng diện tích thương mại không làm ảnh hưởng đến chức năng phục vụ cộng đồng của công trình.

Với các cơ chế được cụ thể hóa từ Luật Thủ đô năm 2026, Hà Nội có thêm công cụ chính sách để thu hút nguồn lực phát triển hạ tầng ngầm, giảm áp lực sử dụng đất bề mặt và nâng cao hiệu quả khai thác không gian đô thị. Vấn đề đặt ra trong quá trình thực hiện là bảo đảm hài hòa giữa lợi ích nhà đầu tư, yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu sử dụng hạ tầng của người dân.

Minh Anh